Bất động sản liền kề trong khoa học pháp lý là khái niệm chỉ các bất động sản (chủ yếu là thửa đất, công trình xây dựng gắn liền với đất) nằm tiếp giáp hoặc lân cận với nhau về mặt không gian địa lý, tạo tiền đề vật chất làm phát sinh các mối quan hệ pháp luật dân sự phức tạp giữa các chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp. Trọng tâm pháp lý điều chỉnh mối quan hệ này là chế định quyền đối với bất động sản liền kề (trong luật so sánh được gọi là địa dịch - praedial servitude hay easement), được pháp điển hóa tại Mục 1 (từ Điều 245 đến Điều 256) thuộc Chương XIV về Quyền khác đối với tài sản (gồm 29 điều từ Điều 245 đến Điều 273) của Bộ luật Dân sự năm 2015 (được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017). Bài viết phân tích toàn diện về nguồn gốc học thuyết tiếp thu từ dân luật Lục địa, bản chất vật quyền hạn chế, các căn cứ xác lập, nội dung các quyền cụ thể, cơ chế bồi hoàn và thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án nhân dân.
Bản chất pháp lý và sự tiến hóa của chế định trong pháp luật dân sự
Về mặt lịch sử lập pháp, quyền đối với bất động sản liền kề có cội nguồn sâu xa từ học thuyết địa dịch (servitutes praediorum) của luật La Mã cổ đại, sau đó được kế thừa và hoàn thiện trong Bộ luật Dân sự Pháp (Code Napoléon) và Bộ luật Dân sự Đức (BGB). Bản chất cốt lõi của địa dịch là một vật quyền hạn chế (right in rem trên tài sản của người khác - jus in re aliena), được thiết lập nhằm nâng cao công năng, giá trị kinh tế hoặc khả năng khai thác hợp lý của một bất động sản (gọi là bất động sản hưởng quyền) thông qua việc đặt ra gánh nặng hạn chế quyền năng sử dụng trên một bất động sản lân cận (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác (Nguyen, 2005).
Trong quá trình phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam, sự nhận thức về bản chất vật quyền của chế định này đã trải qua một quá trình tiến hóa lập pháp quan trọng. Tại Điều 273 của Bộ luật Dân sự năm 2005, nhà lập pháp sử dụng thuật ngữ "quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề". Việc gắn chữ "sử dụng hạn chế" đã dẫn đến nhiều tranh luận học thuật kéo dài, làm lu mờ bản chất vật quyền độc lập của chế định và dễ gây nhầm lẫn với quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai (Nguyen, 2019). Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, các nhà làm luật đã có bước đột phá lớn khi chính thức đổi tên Mục 1 Chương XIV thành "Quyền đối với bất động sản liền kề", xếp trực tiếp vào nhóm "Quyền khác đối với tài sản". Sự điều chỉnh mang tính hệ thống này tái khẳng định quyền đối với bất động sản liền kề là một nhánh vật quyền tài sản độc lập, gắn liền với bản thân bất động sản chứ không thuần túy là quyền trái bổng giữa các cá nhân (Nguyen, 2019; Gillespie & Le, 2025).
Căn cứ xác lập và hiệu lực đối kháng của quyền
Bộ luật Dân sự năm 2015 đã hệ thống hóa các căn cứ phát sinh quyền một cách khoa học và chặt chẽ. Cụ thể, Điều 246 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ 4 căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề:
- Xác lập do địa thế tự nhiên: Phát sinh khách quan từ vị trí địa lý tự nhiên của các thửa đất hoặc công trình liền kề, chẳng hạn như dòng nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp đòi hỏi bất động sản ở phía dưới phải chịu sự thoát nước tự nhiên từ bất động sản ở phía trên.
- Xác lập theo quy định của luật: Phát sinh trực tiếp từ các quy phạm pháp luật bắt buộc nhằm bảo đảm nhu cầu sinh hoạt, sản xuất thiết yếu và trật tự công cộng, điển hình là quyền yêu cầu mở lối đi qua theo Điều 254 khi một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn.
- Xác lập theo thỏa thuận: Dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết giữa chủ sở hữu các bất động sản liền kề về phạm vi, thời hạn, phương thức thực hiện và mức đền bù tài chính tương ứng.
- Xác lập theo di chúc: Do người để lại thừa kế định đoạt trong nội dung di chúc hợp pháp, đặt ra gánh nặng phục vụ giữa các phần bất động sản được phân chia cho những người thừa kế khác nhau.
Về hiệu lực pháp lý, Điều 247 xác định nguyên tắc có tính nguyên lý của vật quyền: quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối kháng đối với mọi cá nhân, pháp nhân (erga omnes). Đặc biệt, khoản 2 Điều 247 quy định quyền này được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Điểm mấu chốt ở đây là quyền và nghĩa vụ gắn liền với số phận pháp lý của chính bất động sản (phục vụ bất động sản - propter rem) chứ không chấm dứt theo sự thay đổi nhân thân chủ sở hữu. Khi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền chuyển nhượng thửa đất cho bên thứ ba, người nhận chuyển nhượng vẫn phải tiếp tục tôn trọng quyền đã xác lập của chủ bất động sản liền kề (Nguyen, 2019).
Phân loại các quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định pháp luật
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể các nhóm quyền và nghĩa vụ tương ứng tại các điều khoản từ Điều 250 đến Điều 255. Việc phân định chi tiết các quyền này tạo hành lang pháp lý minh bạch cho việc khai thác bất động sản và giải quyết tranh chấp dân sự:
| Nhóm quyền cụ thể | Cơ sở điều khoản | Nội dung pháp lý then chốt | Nghĩa vụ và giới hạn tương ứng |
|---|---|---|---|
| Quyền cấp, thoát nước | Điều 252 (gắn liền nghĩa vụ tại Điều 250 và Điều 251) | Chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước hợp lý khi không có lối thoát nước khác hoặc việc thoát nước tự nhiên bị cản trở. | Người được cấp, thoát nước phải giảm thiểu thiệt hại cho bên chịu hưởng quyền; chủ sở hữu thoát nước mưa (Điều 250) và nước thải sinh hoạt (Điều 251) phải lắp đặt đường ống hoặc cống rãnh ngầm, không được để nước tràn sang bất động sản liền kề. |
| Quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác | Điều 253 | Người có quyền sử dụng đất canh tác nông nghiệp có quyền yêu cầu người sử dụng đất liền kề dành cho mình một lối dẫn nước tưới và tiêu nước thích hợp phục vụ sản xuất. | Người sử dụng lối dẫn nước phải hạn chế thấp nhất thiệt hại cho đất liền kề; nếu gây ngập úng hoặc làm xói lở đất của bên chịu hưởng quyền thì phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh. |
| Quyền về lối đi qua | Điều 254 | Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu mở một lối đi qua thuận tiện và hợp lý nhất ra đường công cộng. | Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm vị trí của địa điểm, tính chất, yêu cầu của bất động sản bị vây bọc và mức độ thiệt hại thấp nhất cho bất động sản có lối đi qua; người được hưởng lối đi phải đền bù một khoản tiền hợp lý bù đắp cho sự hạn chế quyền năng sử dụng đất và thiệt hại thực tế phát sinh (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc trường hợp chia cắt đất theo khoản 3 Điều 254). |
| Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc | Điều 255 | Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc qua bất động sản của chủ sở hữu khác một cách hợp lý để phục vụ sinh hoạt, sản xuất. | Việc lắp đặt phải bảo đảm an toàn kỹ thuật, mỹ quan đô thị và không cản trở quyền khai thác bình thường của chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. |
Nguyên tắc thực hiện và giới hạn quyền năng
Nhằm duy trì thế cân bằng hài hòa giữa quyền tự do sở hữu tài sản của chủ bất động sản chịu hưởng quyền và nhu cầu sinh tồn, sản xuất hợp lý của chủ bất động sản hưởng quyền, Điều 248 đã xác lập các nguyên tắc chỉ đạo bất biến:
- Ưu tiên thỏa thuận bình đẳng: Việc thực hiện quyền trước hết do các bên tự do thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.
- Bảo đảm nhu cầu hợp lý: Việc khai thác quyền chỉ được giới hạn trong phạm vi nhu cầu thiết yếu, hợp lý của bất động sản hưởng quyền, phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
- Hạn chế tối đa thiệt hại: Chủ thể hưởng quyền phải lựa chọn phương án ít gây xáo trộn, cản trở hoặc giảm giá trị bất động sản chịu hưởng quyền nhất; nếu gây thiệt hại trong quá trình lắp đặt, thi công thì phải bồi thường thỏa đáng.
- Cấm lạm dụng quyền năng: Chủ bất động sản chịu hưởng quyền không được có hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền của bên hưởng quyền; ngược lại, chủ bất động sản hưởng quyền không được tự ý cơi nới diện tích, vượt quá quy chuẩn cho phép.
- Nghĩa vụ đền bù tài chính: Khi xác lập quyền theo luật định (đặc biệt là quyền về lối đi qua theo Điều 254), người hưởng quyền có nghĩa vụ chi trả một khoản tiền đền bù tương xứng cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khoản đền bù này có bản chất là sự bù đắp tổn thất và hạn chế sử dụng đất của chủ bất động sản chịu hưởng quyền, không phải là giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì quyền sử dụng đất không bị chuyển dịch sang chủ bất động sản hưởng quyền.
Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 256 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề bị chấm dứt trong 4 trường hợp pháp lý sau đây:
- Hợp nhất quyền sở hữu: Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người (confusio trong luật La Mã). Khi cả hai thửa đất nhập về một chủ thể duy nhất, mối quan hệ pháp lý giữa hai bất động sản biến mất vì chủ sở hữu tự do định đoạt toàn bộ tài sản của mình.
- Không còn nhu cầu sử dụng: Việc khai thác, sử dụng bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền, chẳng hạn khi Nhà nước mở một con đường công cộng mới chạy thẳng qua thửa đất bị vây bọc, khiến nhu cầu đi nhờ qua thửa đất liền kề không còn tồn tại.
- Chấm dứt theo thỏa thuận: Các bên chủ sở hữu tự nguyện thỏa thuận hủy bỏ quyền đã xác lập trước đó để chuyển sang giải pháp kỹ thuật hoặc ranh giới mới.
- Trường hợp khác do luật định: Bao gồm các trường hợp bất động sản bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia theo pháp luật đất đai, hoặc đối tượng tài sản không còn tồn tại trên thực tế. (Trong lý thuyết dân luật so sánh, chẳng hạn Bộ luật Dân sự Pháp, sự tiêu hủy hoàn toàn của bất động sản cũng là căn cứ tự nhiên làm chấm dứt địa dịch).
Thực tiễn giải quyết tranh chấp và hoàn thiện cơ chế đăng ký
Trong thực tiễn xét xử tại các Tòa án nhân dân, tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề - đặc biệt là tranh chấp đòi mở lối đi qua theo Điều 254 - luôn chiếm tỉ lệ lớn và có tính chất gay gắt, phức tạp. Nhiều vụ việc kéo dài qua nhiều cấp xét xử xuất phát từ việc các bên không thống nhất được phương án mở lối đi nào là "thuận tiện và hợp lý nhất, ít gây thiệt hại nhất", cũng như bất đồng sâu sắc về mức tiền đền bù bù đắp cho sự hạn chế quyền năng sử dụng đất (Nguyen, 2021).
Khi thụ lý yêu cầu mở lối đi qua của bất động sản bị vây bọc, Tòa án nhân dân phải tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc kỹ lưỡng hiện trạng thực tế, đánh giá toàn diện các yếu tố: nguồn gốc hình thành thửa đất vây bọc, khả năng tiếp cận giao thông công cộng, hiện trạng xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trên các thửa đất xung quanh để quyết định vị trí mở lối đi hợp lý nhất, bảo đảm thiệt hại thấp nhất cho thửa đất bị mở lối đi.
Đặc biệt, quy định tại khoản 3 Điều 254 giải quyết một vướng mắc rất phổ biến trong thực tiễn phân chia di sản thừa kế hoặc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất: trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù. Quy định này bảo đảm tính công bằng, ngăn chặn tình trạng chủ đất tự ý phân lô, bán nền phần đất mặt tiền rồi đẩy người mua phần đất phía sau vào thế bị cô lập.
Về cơ chế đăng ký biến động, tính đến năm 2025, theo quy định tại các quy định của Luật Đất đai, việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thuộc diện phải đăng ký biến động đất đai và được chỉnh lý trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy chuẩn hồ sơ địa chính và hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ người dân chủ động đăng ký biến động quyền đối với bất động sản liền kề tại Văn phòng đăng ký đất đai còn rất khiêm tốn do thói quen thỏa thuận miệng hoặc thiếu các hướng dẫn kỹ thuật chi tiết về trích lục bản đồ địa chính đối với phần diện tích lối đi chung. Việc tăng cường tuyên truyền pháp luật và đơn giản hóa thủ tục đăng ký biến động đối với quyền này là giải pháp trọng tâm nhằm hạn chế tranh chấp kéo dài và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản.